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LAGEBERICHT 2010
1. Branchenentwicklung - Marktsituation
Die Erstbezugsmieten in München steigen seit 2006 wieder an, von 2008 auf 2009 erhöhten sich die Erstbezugsmieten geradezu sprunghaft. Diese Entwicklung wurde vor allem durch die größeren Wohnungen (höheres Angebot, Luxuswohnprojekte) verursacht, bei den mittle-ren Wohnungsgrößen herrschte dagegen Preisstabilität. In 2010 hat sich dieser Sondereffekt nun korrigiert. Die Erstvermietungsmieten sind im Vergleich 2010 gegenüber 2008 nur mode-rat um knapp 2% p. a. gestiegen und liegen nun bei rund 13,20 €/qm.
Die Wiedervermietungsmieten sind gegenüber 2009 in München nur geringfügig gestiegen. Im Mittel liegen sie derzeit für München bei 12,11 €/qm und damit rund 1% höher als 2009. Betrachtet man jedoch einen längeren Zeitraum, sind sie seit 2003 mit Werten von 11 bis 12 €/qm relativ stabil geblieben.
Die Vergleichsmieten nach dem Münchner Mietenspiegel liegen in der Regel deutlich unter-halb der Marktmiete, im Mietspiegel 2011 bei 9,61 €/m² (70 m², durchschnittliche Lage und Ausstattung).
Da als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise seit 2006 sicherere Anlageformen eine Höherbewertung erfuhren und in Folge die Transaktionsvolumina und auch Preise von Wohnimmobilien in München gestiegen sind, verwundert die relative Stabilität der Mieten auf den ersten Blick. Mit der Umschichtung von Vermögenswerten in als sicherer eingeschätzte Anlageklassen, wie z. B. Wohnimmobilien an guten Standorten und der sich generell verän-dernden Risikoeinschätzung, waren aber auch tendenziell etwas sinkende Renditen akzep¬tiert worden. Offen ist, wie lang sich diese Umschichtungsprozesse in sicherere Anlagefor¬men fortsetzen werden.
(Quelle: Wohnungsbarometer 2010 der LH München)
Das unternehmensbezogene Durchschnittsniveau der Nutzungsentgelte der Wogeno (Soll-mieten) lag in 2010 bei € 8,40. Hierunter sind alle öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungen aller Standards summiert. Rechnet man die wohnungsbezogenen Pflichtanteile mit einer Eigenverzinsung von 4% hinzu, ergäbe sich eine Sollmiete von
€ 9,20. Der Abstand zur durchschnittlichen Mietspiegelmiete unserer Häuser (€ 10,87) und zum Markt (€ 12,11) ist damit sichtbar.
Beim Vergleich des Mietengefüges der Wogeno mit dem Münchener Mietspiegel lohnt zu¬dem ein Blick auf die warmen Nebenkosten. Diese liegen im Münchener Durchschnitt bei
€ 2,86 pro m² und Monat. Bei der Wogeno sind dies nur ca. € 1,70.
Fazit: Für die Folgejahre wird von steigenden Mieten ausgegangen, da die Konjunktur und der Arbeitsmarkt auf breiter Front angesprungen sind. Für eine steigende Zahl von Haus¬halten in unsicheren bzw. ohne Arbeitsverhältnis verschärft sich die Wohnungssituation, da das Angebot im unteren Preissegment knapp bleibt.
2. Geschäftstätigkeit der Wogeno
Das zentrale Geschäftsfeld der Wogeno, die Bewirtschaftung des eigenen Hausbestandes, wird unter 3. behandelt. Daneben liegt nach wie vor der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit in der Anbahnung neuer Projekte, sowohl im Neubau, als auch im Bestandserwerb, um den Satzungszielen sowie dem Mitgliederauftrag nachzukommen. Dabei werden konsequent diejenigen Zielgruppen angesprochen, die bewusst und dauerhaft ihre Priorität für das Leben in der Stadt und hier wiederum in stabilen nachbarschaftlichen Bezügen nachfragen.
Die Genossenschaft bewirtschaftet zum 31.12.2010 269 Wohnungen, 34 Garagen/TG-Stellplätze und 8 sonstige Einheiten mit einer wohn- und Nutzfläche von insgesamt 21.515 qm.
Neben der Bewirtschaftung des eigenen Hausbestandes lag ein Arbeitsschwerpunkt 2010 in der Sanierung des denkmalgeschützten Objekts Westendstraße 74 mit insgesamt 13 Wohn-einheiten. Mit den Bauarbeiten wurde im März 2010 begonnen. Der geplante Einzugstermin 01. März 2011 konnte gehalten werden. Die Investitionssumme in Höhe von insgesamt 2.755 TEUR wurde zum Berichtszeitpunkt (Frühjahr 2011) kurz vor Schlussrechnung nicht über-schritten. Rund die Hälfte der Wohnfläche ist im München Modell gefördert. Etwas weniger als die Hälfte konnte frei finanziert vergeben werden.
Damit konnte nach der Pariser Straße 11 ein weiteres Objekt aus der förmlichen Stadtsanierung (MGS) erfolgreich in Wogeno-Bestand überführt werden.
Im Sommer 2010 konnte ein weiteres Bestandsobjekt erworben werden, die Reifenstuelstraße 11 mit 27 Wohneinheiten. Das Objekt wurde aus wirtschaftlichen Gründen von der Stiftungsverwaltung der LH München veräußert. Die Mieterschaft hatte sich in die-sem Zusammenhang vehement für eine genossenschaftliche Lösung engagiert, die mit der Wogeno realisiert werden konnte. Die Erwerbskosten betrugen rund 2.850 TEUR. Die LH München subventionierte den Erwerb mit 300 TEUR, im Gegenzug verpflichtete sich die Wogeno auf Mietobergrenzen und die Belegung freiwerdender Wohnungen innerhalb be-stimmter Einkommensgrenzen.
Zum Jahresende wurde ein weiteres Bestandsobjekt erworben, die Ligsalzstraße 46. Bei diesem Reprivatisierungsobjekt der LH München musste die Wogeno ins Höchstbieter-verfahren einsteigen, der Kaufpreis lag mit EUR 2.150 / m² Wohnfläche höher als bei ver-gleichbaren Reprivatisierungsobjekten in der Vergangenheit, andererseits unterhalb der Marktpreise vergleichbarer Objekte im Westend. Die Wirtschaftlichkeit des Objekts soll in 2012 erreicht werden.
Entgegen den Erwartungen erfolgte die Beschlussfassung über die Grundstücksvergabe am Reinmarplatz nicht mehr in 2010. Gleichwohl wurden die konzeptionellen Arbeiten in Koope-ration mit der Gewofag vorangetrieben. Die Direktvergabe eines Grundstücksanteils, das für ca. 50 Wogeno-Wohnungen hinreicht, erfolgte dann aber im Februar 2011 durch den Münchener Stadtrat.
Mit dem Förderverein Freie Waldorfschule München Südwest e.V. kamen die Verhandlungen über ein Gemeinschaftsprojekt „Mehrgenerationenplatz“ in Forstenried weit voran. In 2010 wurde ein städtebaulicher Ideenwettbewerb vorbereitet, der die Grundlage für ein Be-bauungsplanverfahren mit der Landeshauptstadt München (mit Billigungsbeschluss geplant für 2012) liefert. Ebenso begannen die Kaufvertragsverhandlungen für ein ca. 5.000 Quad-ratmeter großes Wohnbaugrundstück auf dem B-Plan-Areal, auf dem ca. 90 Wohnungen entstehen sollen. Die Beurkundung des Kaufvertrages erfolgte dann am 28.04.2011.
In Vorbereitung auf die Vermarktung der Flächen der ehem. Funk Kaserne initiierte die Wogeno ein Konsortium aus Münchner Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, Bauträgern und Baugruppen. Das Konsortium entwickelte Qualitätsbausteine für das Neu-baugebiet und will sich mit einem gemeinsamen Konzept auf die einzelnen Baufelder des südlichen Teils bewerben. Mit der Ausschreibung ist im dritten Quartal 2011 zu rechnen.
Im Jahr 2010 konnten 44 Mitgliedshaushalte (davon 22 mit Erstbezug der Pariser Str. 11+11a) mit Wohnraum in einem WOGENO Haus versorgt werden. Zum März 2011 folgten nochmals 13 Haushalte in der Westendstr. 74. Bei unserem Kooperationspartner der Isar Wohnungsbaugenossenschaft eG konnten 2 Wogeno-Mitglieder mit Wohnraum versorgt werden.
3. Wirtschaftliche Lage
Die Vermögens- und Finanzverhältnisse der Genossenschaft erlaubten durchgängig, den Aufgaben bei der Instandhaltung der vorhandenen und der Anbahnung neuer Projekte (Neubau, Erwerb von Bestandshäusern, Modernisierung) durch eine ausreichende Zah-lungsbereitschaft nachzukommen. Die Vermögens- und Finanzlage sind geordnet.
Die Ertragskraft des Wohnungsbestandes trägt zum eigenen Erhalt, zur Erhöhung der Bauerneuerungsrücklage, sowie zur Deckung des allgemeinen Verwaltungshaushaltes bei und ist zufriedenstellend.
Der deutliche Zuwachs bei den Geschäftsguthaben erlaubte es, den Ankauf der Anwesen Reifenstuelstraße 11 und Ligsalzstraße 46 sowie die Sanierung der Westendstraße 74 mit einem beträchtlichen Anteil aus Eigenmitteln zu bestreiten.
Darüber hinaus konnte ein Teildarlehen über 250 TEUR vorfristig zurückgezahlt werden.
Als absehbar wurde, dass für weitere Geschäftsanteile zeitnah keine Verwendung besteht, beschloss der Vorstand gegen Ende des Berichtsjahres, die Möglichkeit zur Zeichnung wei-terer Anteile vorläufig auszusetzen. Allerdings können Mitglieder ihren Wunsch nach Zeich-nung weiterer Geschäftsanteile vormerken lassen. Die aktuellen Vormerkungen lassen den Rückschluss auf ein außerordentlich hohes Zeichnungsinteresse zu.
Das Jahresergebnis 2010 übersteigt das der Vorjahre deutlich. Hierfür sind insbesondere zwei Gründe ausschlaggebend. Zum einen waren im Berichtsjahr relativ wenige Eigenmittel in Bauvorhaben gebunden, denen in der Bauzeit keine laufenden Erträge gegenüberstehen. Andererseits konnten die liquiden Mittel temporär zu guten Konditionen angelegt werden, was überdurchschnittlich Zinserträge zur Folge hatte. Auch für das Geschäftsjahr 2011 rechnet die Genossenschaft wieder mit einem angemessenen Jahresüberschuss.
a. Ergebnis der Hausbewirtschaftung
Agnesstr. 66:
Nach dem Erwerb des ehemaligen Erbbaugrundstücks zum 01.12.2009 und der damit ver-bundenen ersten Stufe einer Erhöhung der Nutzungsgebühren konnte die Wirtschaft-lichkeit des Hauses wieder vom zwischenzeitlich Negativen (2009) ins Positive gedreht werden. Belastet wurde das Ergebnis zusätzlich durch eine unvorhergesehen teure Woh-nungsrenovierung, deren Kosten von der ausgezogenen Nutzerin nicht ersetzt werden konnten (Pflegeheim). Das Ergebnis ist nach wie vor nicht ausreichend, um neben der Bauinstandhaltung (bzw. Dotierung der dazu bestimmten Rücklage) auch die erwartete Eigenkapitalrendite voll zu erwirtschaften. Es wird deshalb voraussichtlich nötig sein, die zweite Stufe der im Vorfeld des Grundstückserwerbs mit der Hausgemeinschaft verein-barten Sollmieterhöhung durchzuführen. Dies auch deshalb, da weitere Aufwendungen für Bauinstandhaltung anstehen wie die Überarbeitung der Kastenfenster sowie die Abdichtung bzw. teilweise Trockenlegung der Westfassade. Die Wirtschaftlichkeit des Hauses bleibt mittelfristig eher mäßig.
Metzstraße 31:
Ein geringer Bedarf an Instandhaltungsmaßnahmen und die fortschreitende Tilgung von Fremddarlehen führte erneut dazu, dass der Beitrag der Metzstraße zum wirtschaftlichen Ergebnis aller Häuser überdurchschnittlich ist. Gleichzeitig konnten die Rücklagen für die Bauinstandhaltung kräftig erhöht werden. Die gute wirtschaftliche Lage des Hauses lässt Überlegungen über Investitionen zu, die das Haus zukunftstauglich machen sollen.
In der Bewohnerschaft finden lebhafte Diskussionen über den Einbau eines Aufzugs und die Überdachung der Fahrradständer statt. Neben der Frage der baulichen Realisierungs-mög-lichkeiten wird zu prüfen sein, welche Maßnahmen sich in das Gesamtkonzept für alle Wogeno-Häuser einfügen.
Johann-Fichte-Str. 12
Das wirtschaftliche Ergebnis der Johann-Fichte-Str. 12 ist weiterhin erfreulich positiv. Der Deckungsbeitrag des Hauses zur Bedienung der Dividende für die allgemeinen Wogeno-Anteile sowie zur allgemeinen Daseinsvorsorge ist nach wie vor deutlich ausreichend. Für die mittel- und längerfristige Entwicklung wird weiter zu beachten sein, dass die regelmäßi-gen vertraglichen Erbbauzinserhöhungen durch die Ertragslage bedient werden können. Auch der Instandhaltungsaufwand wird weiter steigen. Dem ist in der Planung durch einen jährlichen Steigerungs-Faktor von 10 % Rechnung getragen. Die Zeichnung wohnungsbe¬zogener Anteile ist zufriedenstellend.
Caroline-Herschel-Str. 25-27:
Das wirtschaftliche Ergebnis des Hauses Caroline-Herschel-Str. ist positiv. Insbesondere die Verbrauchskosten liegen ausgesprochen günstig. Die Bewohnerschaft unternimmt weiterhin Anstrengungen, diese noch weiter zu senken, z.B. wurde der Stromverbrauch für den allge-meinen Bereich im Vergleich zu den Verbrauchswerten vor 5 Jahren halbiert. Zum Septem-ber 2010 wurde erstmals der Erbbauzins der LH München angehoben (12,9 %), daher hat sich die Grundnutzungsgebühr im Durchschnitt um €/m² 0,25 erhöht. Die Mängel an den Fenstern wurde von der verantwortlichen Firma endlich beseitigt.
Danklstr. 11:
Die Sollmieterhöhungen und Bewohnerwechsel haben in den letzten zwei Jahren die Er-tragslage nur leicht verbessert. Die Wirtschaftlichkeit erreicht nur knapp die übliche Rentabi-lität der eingesetzten Eigenmittel. Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung sind auskömm-lich. Auch längerfristig zeigt die Entwicklung aus den Sollmieten, Rückstellungen und Ent-schuldung in Richtung einer nur knapp auskömmlichen Wirtschaftlichkeit.
Häberlstr. 15
Im Jahr 2010 setzte die Instandhaltung des Treppenhauses den Schlusspunkt unter die in 2009 abgeschlossene Modernisierung und den Ausbau des Dachgeschosses. Wie erwartet war das wirtschaftliche Ergebnis des Hauses zunächst nicht zufriedenstellend, da den hohen Investitionskosten keine entsprechenden Ertragssteigerungen gegenüberstehen. Entlastung bringt ab Frühjahr 2011 ein bereits zu deutlich günstigeren Konditionen vereinbartes Forwarddarlehen. Ab 2012 führt der Teilschulderlass des KfW-Darlehens wieder zum Errei-chen der angestrebten Wirtschaftlichkeit.
Kidlerstr. 41 – 43
Im Berichtsjahr wurden die energetische Modernisierung (Wärmedämmung der Fassade und Einbau einer kontrollierten Lüftung) und der Bau von vier Wohnungen im Dachgeschoß ab-geschlossen. Der Bezug der Dachgeschosswohnungen erfolgte wie geplant im April 2010. Die Baukosten lagen leicht über Plan, gefährden aber nicht die gute Wirtschaftlichkeit des Hauses, die in den unterdurchschnittlichen Gesamtgestehungskosten und den günstigen Finanzierungskonditionen begründet ist.
August-Kühn-Str. 12
Die Ursachen für die Probleme mit der Lüftungsanlage (Luftwechsel und Luftschall) konnten in 2010 ausgemacht werden und werden schrittweise behoben.
Das Objekt erreicht nicht die geplante Wirtschaftlichkeit. Dies liegt vor allem daran, dass die Mieten für die 2008 in Form von Grunddienstbarkeiten erworbenen Stellplätze bei weitem nicht hinreichen, den damit verbundenen Aufwand einschließlich der Betriebskosten zu de-cken. Zudem ist aufgrund des hohen Technikeinsatzes im Haus ausreichend Vorsorge durch Zuführungen zur RfB Sorge zu tragen. Mittelfristig ist die Wirtschaftlichkeit nur durch eine Sollmietenerhöhung zur erreichen.
Nymphenburgerstrasse 106
Das Haus entwickelt sich weiterhin wirtschaftlich solide. Im Berichtsjahr wurden die Rückla-gen für die Bauinstandhaltung deutlich erhöht, da die Treppenhäuser saniert werden sollen. Die Bewohnerschaft will dabei selber mit Hand anlegen. Eine energetische Modernisierung des Objekts ist gegenwärtig nicht geplant, zumal der Wärmeverbrauch in diesem Gründer-zeithaus überraschend niedrig liegt.
Isartalstraße 26
Das in den letzten Jahren zufriedenstellende Ergebnis wurde 2010 beeinflusst durch eine aufwändige Wohnungssanierung, der im gleichen Zeitraum noch keine entsprechenden Er-träge entgegenstanden. Dieser Effekt wird noch leicht in 2011 hineinreichen. Danach wird sich die energetische Sanierung mit Dachgeschossausbau mittelfristig wieder positiv auf die Ertragslage auswirken, die damit ab 2012 wieder zufriedenstellend ist. Das Jahr 2010 war geprägt von intensiven Planungen zum DG-Ausbau in mehreren Varianten, die stark durch unwägbare Vorgaben des Denkmalamtes beeinflusst wurden. Das Jahr 2011 wird ganz im Zeichen der Baumaßnahmen stehen, die einvernehmlich mit der Hausgemeinschaft geplant und hinsichtlich der resultierenden Ertragslage vereinbart werden konnten.
Orleanstrasse 61
Die energetische Modernisierung wurde in 2010 abgeschlossen. Fast alle Wohnungen ha¬ben nun einen zeitgemäßen Standard. Die Gewerbefläche wurde auf ca. 40 m² reduziert (nur noch ein Laden im Vordergebäude). Der Innenhof wurde durch die tatkräftige Beteiligung der Bewohner in eine grüne, ruhige Oase verwandelt. Der energetische Stand des Rückge¬bäudes ist so gut, dass wir auf eine zusätzliche Förderung durch das RGU der LH München hoffen können. Dadurch und mittels zusätzlicher Vermietung von Kellerräumen kann die Baukostenmehrungen von ca. 4 Prozent aufgefangen werden. Die Wirtschaftlichkeit ist sehr zufrieden stellend.
Pariser Straße 11 + 11a
Nach dem Bezug der 21 Wohnungen war das beherrschende Thema die deutliche Über-schreitung der Baukosten, die erst kurz vor Bezug durch die Baubetreuerin (MGS) bekannt wurde. Die ursprünglich geplante Wirtschaftlichkeit war somit in Frage gestellt. Zum Berichtszeitpunkt sind die Bemühungen der MGS um eine endgültige Kostenfeststellung noch nicht ganz, aber weitgehend abgeschlossen, so dass die mittelfristige Wirtschaftlichkeit sichtbar wird. Sie ist auskömmlich, zwar nicht im zu Projektbeginn geplanten Umfang, jedoch im Rahmen der eingesetzten Eigenmittel hinreichend. Als positiv ist der im Bereich der Nebenkosten gewählte All-Inclusive-Ansatz zu werten, bei dem sämtliche Nebenkosten in-klusive Strom mit 2,- Euro/m² monatlich kalkuliert waren und nach dem ersten Vollbetriebs-jahr im Ergebnis auskömmlich sind. Dadurch spart sich die Hausgemeinschaft jährlich meh-rere tausend Euro für Verbrauchserfassung und –abrechnung.
Reifenstuelstraße 11
Das Objekt mit 26 Wohneinheiten wurde im Sommer 2010 durch die Wogeno erworben, Nutzen und Lasten gingen am 01.08.2010 auf die Wogeno über. Alle Mieter traten der Wogeno bei und trugen mit der Einzahlung von Geschäftsanteilen und/oder einem verträgli-chen Mietaufschlag zum Kauferfolg bei. Ein Kapitalmarktdarlehen über 1.600 TEUR konnte zu günstigen Konditionen fixiert werden. Damit ist die Wirtschaftlichkeit des Hauses von Be-ginn an gegeben.
Die Bewohner hatten sich bereits im Vorfeld als aktive Hausgemeinschaft formiert und wur-den in die Entscheidungsprozesse einbezogen. Eine kleine, leerstehende Einheit wird zu-künftig als Gästeappartement dienen. Der für 2011 geplante Einbau einer Zentralheizung, der Ausbau des Dachgeschosses und weitere bauliche Maßnahmen wurden ausführlich zwi-schen Mieterschaft und Vorstand erörtert
Zusammenfassung: alle Häuser
Die Mieteinnahmen (Nettokalt) beliefen sich auf 1.949 TEUR. Dabei sind Erlösschmälerun-gen vor allem auf Grund von Leerstand im Zusammenhang mit Modernisierung und Woh-nungswechsel in Höhe von 17,5 TEUR (0,9%) berücksichtigt. Davon wurden 708,6 TEUR als Zinsen für Fremdkapital aufgewendet (Zinsdeckung 36,4%), weitere 356,5 TEUR für laufen-den Tilgungsleistungen, 250 TEUR für die Teilrückzahlung eines Darlehens und 121,6 TEUR für Erbbauzinsen. Somit ergibt sich eine Kapitaldienstdeckung von insgesamt 60,9 % (bzw. 73,71% incl. Sondertilgung).
In 2010 betrug bedingt durch mehrere geplante Instandhaltungsmaßnahmen der Instand-haltungsaufwand TEUR 139,8. Gleichzeitig wurden darüber hinaus 99 TEUR der Instand-haltungsrücklage zugeführt, so dass die Rücklage für Bauinstandhaltung sich kumuliert auf 472 TEUR beläuft. Das wirtschaftliche Ergebnis aller Häuser belief sich auf 295,1 TEUR.
Für die Hausverwaltung durch die COHAUS München GmbH wurden 77 TEUR aufgewendet.
b. Ergebnis der Projektentwicklung und Volumen der Investitionen
Im Geschäftsjahr wurden Aufwendungen für Ausbau und Modernisierung des Hauses in der Kidlerstr. 41/43 von 456,6 TEUR getätigt, in der Orleansstr. 61 von 276,4 TEUR und in der Westendstraße 74 von 1.700,8 TEUR. Darüber hinaus wurden weitere 374,6 TEUR in das Bauvorhaben Pariser Straße 11 investiert. Für die Bauvorbereitung der geplanten Moderni-sierungen in der Isartalstr. 26 sind 14,4 TEUR und in der Reifenstuelstr. 28,0 TEUR ange-fallen. Nachträgliche Kosten fielen an für die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im Projekt Häberlstraße 15 (24,9 TEUR) und einen Badumbau in der Reifenstuelstr. 11 (23,9 TEUR). Außerdem fielen noch nachträgliche Anschaffungskosten in Höhe von 11,1 TEUR für das Gebäude Nymphenburger Str. und 1,7 TEUR für die Danklstr. an.
Die Investitionen bewegten leicht oberhalb des kalkulierten Rahmens und sind durch lang-fristige Fremd- sowie Eigenmittel finanziert.
c. Ergebnis des Allgemeinbetriebes
Der Allgemeinbetrieb besteht in der Hauptsache aus dem Unterhalt der eigenen Geschäfts-stelle. Hier erfolgt das Rechnungswesen, die Vorstands- und Gremientätigkeit sowie die Mit-gliederbetreuung. Naturgemäß war und bleibt dieser Bereich defizitär, während der Bereich der Projektentwicklung i.d.R. aufwandsneutral (durch Aktivierung) betrieben werden kann. Allerdings lassen sich nicht alle Aufwendungen zur Anbahnung aktivieren. Im Jahr 2010 wurde für die allgemeine Verwaltung 48 TEUR aufgewendet (Vorjahr 65 TEUR). Dem gegenüber stehen die Erträge des Allgemeinbetriebes (9 TEUR) sowie Zinserträge / Erträge aus Wertpapieren (35,4 TEUR), andererseits das positive wirtschaftliche Ergebnis der Haus-bewirtschaftung (295,1 TEUR). Das positive Ergebnis der Hausbewirtschaftung wiederum beruht u.a. auf der Tatsache, dass daraus die Dividende auf die in der Hausfin-anzierung gebundenen freiwilligen Geschäftsanteile bestritten werden muss. Zudem findet ein Großteil der Pflichtanteile der WOGENO (2.221,5 TEUR) in der Hausfinanzierung Verwendung. Diese werden mit keiner Dividendenausschüttung bedacht.
d. Zusammenfassung der wirtschaftlichen Lage und Ausblick
Der Bilanzgewinn der WOGENO belief sich nach Einstellung von
10 % (50,6 TEUR) des Jahresüberschusses in die gesetzliche Rücklage sowie 174,7 TEUR in die Bauerneuerungs-Rücklage sowie unter Einbeziehung des Gewinnvortrags ( 188,2 TEUR) auf 469,4 TEUR. Der Überschuss reicht aus, die allgemeinen freiwilligen Anteile mit einer Dividende von 4% zu bedienen, die für 2010 ca. 256 TEUR umfassen soll.
Eine deutliche Erhöhung erfuhren die Rücklagen für die Bauerneuerung (bis 2009: Rück-stellung für Bauinstandhaltung). Einer Zuführung von 238,4 TEUR stand im Berichtsjahr ein Verbrauch von 139,4 TEUR gegenüber. Die Bauerneuerungsrücklage (bis 2009: Rück-stellung für Bauinstandhaltung) beträgt am Ende des Geschäftsjahres 471,7 TEUR (Vorjahr RfB: 372,7 TEUR).
Für die kommenden Jahre ist geplant, das wirtschaftliche Gesamtergebnis auf über 400 TEUR zu entwickeln, um das weiterhin wachsende freiwillige Geschäftsguthaben der Mit-glieder auch künftig mit 4 % Dividende bedienen zu können. Darin sehen wir einen Beitrag zur dauerhaften Festigung der wirtschaftlichen Beziehung zwischen Unternehmen und Mit-gliedschaft. Nach unseren Planungen werden wir dieses Ergebnis aus der laufenden Haus-bewirtschaftung erzielen können.
e. Entwicklung der Eigenkapitalbasis
Die gezeichneten Geschäftsanteile beliefen sich zum 31.12.2010 auf 18.063 TEUR (Zu¬wachs zum Vorjahr: + 18 %). Davon betrugen die Pflichtanteile aller Mitglieder 2.242,5 TEUR (+ 20 %), die freiwilligen Anteile 6.994,5 TEUR (+ 23 %), die wohnungsbezogenen Pflicht¬anteile 4.926 TEUR (+ 11 %) und die weiteren wohnungsbezogenen Anteile 3.912 TEUR (+ 20 %). Bezogen auf unsere Sachanlagen (Grundstücke, Wohnbauten, Betriebs- und Geschäftsausstattung) in Höhe von 42.252 TEUR beträgt unsere Eigen-kapitalquote aus Anteilen 43 % (Vorjahr 44 %). Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 43 % (Vorjahr 43%), die Eigenmittelquote beträgt 42,5 % (Vorjahr 43,2 %), jeweils bezogen auf das Bilanzvolumen. Die Eigen-mittelquote konnte somit trotz des hohen Zuwachses des Anlagevermögens (+ 7.304 TEUR) auf unverändert hohem Niveau gehalten werden.
f. Risiken
Der überwiegende Teil der Eigenmittel, mit denen die Wogeno-Häuser finanziert sind, wird von den BewohnerInnen selbst getragen. Ein Abzugsrisiko besteht hier nur insoweit, als es im Einzelfall nicht gelingen würde, im Fall der Wiedervermietung die nötigen Pflichtanteile am Nachnutzer-Markt (Wogeno-Binnenmarkt oder gesamter Wohnungsmarkt) zu erhalten.
Solange die Wogeno eine aktive Politik der Bewirtschaftung der Geschäftsanteile aller Mit-glieder im eigenen Wohnungsbestand betreibt, ist diese Gefahr vorhersehbar, kalkulierbar und in ausreichendem Maß steuerbar. Bis zum 31.12.2010 waren insgesamt 1.210 Anteile à 500,- Euro gekündigt, das sind 3,4% aller Anteile. Davon sind 184,5 TEUR (369 Anteile) zum 31.12.2010 gekündigt und 420,5 TEUR (841 Anteile) zum 31.12.2011. Demgegenüber lagen zum Jahresende Vormerkungen zur Zeichnung weiterer Anteile über mehr als 2.500 TEUR vor.
Bestandsgefährdende Risiken oder solche, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten, bestehen nicht.
Zinsentwicklung und Zinsrisiko
Im Jahr 2010 bewegten sich die Kapitalmarktzinsen zeitweise auf historisch niedrigstem Niveau. Kapitalmarktdarlehen für den Erwerb, die Modernisierung und den Dachgeschoss-ausbau der Reifenstuelstraße 11 und den Erwerb Ligsalzstraße 46 konnten daher zu sehr günstigen Konditionen fixiert werden. Die sehr gute Bonität der Wogeno trug ebenfalls dazu bei.
Im Berichtsjahr wurde ein Darlehen über 480 TEUR zu nahezu unveränderten Konditionen umgeschuldet, nachdem die Zinsbindungen abgelaufen war.
Ende 2010 zogen die Kapitalmarktzinsen wieder an, ohne jedoch das historisch niedrige Niveau zu verlassen. Zinsbindungen weiterer Kapital-marktdarlehen in größerem Umfang laufen erst in 2013 aus. Für über 72 % unserer Fremddarlehen (gesamt 24.316 TEUR) besteht Sicherheit der Zinskonditionen über 5 Jahre und mehr.
g. Chancen
Mittel- und längerfristig bietet das Angebot an die Mitgliedschaft, sich mit weiteren Ge-schäftsanteilen an der Investitionstätigkeit der Wogeno zu beteiligen, weitere Entwicklungs-möglichkeiten. Zum Berichtszeitpunkt liegen der Geschäftsstelle Voranmeldungen zur Zeich-nung weiterer Anteile in erheblicher Höhe (ca. 3.600 TEUR) vor. Breite Teile der Mitglied-schaft sehen und nutzen das Engagement der Wogeno für ihre eigene Geldanlage. Die Ver-unsicherung angesichts der Entwicklung der Finanzmärkte und das sinkende Zinsniveau führten zu einer gegenüber 2009 nochmals erhöhten Nachfrage nach Zeichnung zusätzlicher Geschäftsanteile. Allerdings können diese Anteile zum Berichtszeitpunkt nicht angenommen werden, da die beiden großen Bauprojekte in Forstenried und am Reinmarplatz noch keinen akuten Finanzbedarf auslösen, somit eine rentierliche Verwendung zur Erwirtschaftung von Dividende erst später möglich sein wird. Sobald die Bauprojekte in eine rentierliche Phase kommen, werden die Vormerkungen auf Zeichnung weiterer Anteile abgearbeitet. In der ho-hen Bindung der Mitglieder an das eigene Unternehmen und die damit verbundene kauf-
männische Vernunft (die aktuell dazu führt, dass überwiegend keine vorschnellen Anlage-Alternativen gesucht werden, sondern abgewartet wird, bis die Wogeno das Geld für neue Projekte nutzbringend einsetzen kann), liegen weiterhin große Chancen einer stabilen Wei-terentwicklung der Wogeno. Weitere Chancen sind in der Festigung der vielfältigen Koope-rationen mit anderen Unternehmen zu sehen. Nach der erfolgreichen Abwicklung der Pro-jekte Pariser Straße 11 und Westendstr. 74 in Zusammenarbeit mit dem städtischen Sanierungsträger MGS steht am Reinmarplatz eine enge Kooperationen einer anderen städtischen Gesellschaft (GEWOFAG) kurz bevor.
4. Kooperationen, Beteiligungen und sonstige Aktivitäten
Im Berichtsjahr haben wir die Zusammenarbeit mit anderen Genossenschaften, Wohnungs-unternehmen und Baugruppen intensiviert. Konkretes Ergebnis ist ein gemeinsames Kon¬zept mehrerer Akteure für die Bebauung und Nutzung des südlichen Teils der Funk-Kaserne. Das konsortial entwickelte Konzept wurde ausführlich den planenden Behörden vorgestellt und fand dort großes Interesse. Das Engagement der Wogeno folgt der Erkenntnis, dass die Chancen für die Realisierung lebendiger Neubauquartiere am größten sind, wenn die sich die Akteure frühzeitig vernetzen und ihre Ideen und Bausteine in ein nur gemeinsam reali-sierbares Konzept einbringen.
Die Zusammenarbeit mit der Gewofag konkretisierte sich für das Wohnprojekt für Jung und Alt am Reinmarplatz in Gern. Da das Projekt Ausstrahlung in die Wohnumgebung und den Stadtteil haben soll, wurden die Kontakte zum Bezirksausschuss und sozialen Trägern intensiviert. Im Februar 2011 erfolgte der Zuschlag durch den Stadtrat.
Sehr fruchtbar entwickelte sich auch die Kooperation mit dem Förderverein für die Freie Waldorfschule München Südwest e.V., mit der wir in Forstenried ein gemeinsames, zukunftsweisendes Projekt verwirklichen wollen. Im Zusammenspiel von Schule und Woh-nungen soll ein Mehrgenerationenplatz nach dem Leitmotiv „ Füreinander und Miteinander von Jung und Alt“ entstehen. Bildung und Wohnen sollen in einem ganzheitlichen Ansatz aufeinander Bezug nehmen. Die Wohnbebauung soll in Angriff genommen werden, wenn der Bebauungsplan gesatzt ist. Im Frühjahr 2011 wurde mit dem Schulverein ein Kaufvertrag über den Erwerb einer dazu benötigten Teilfläche notariell beurkundet.
Seit zehn Jahren besteht eine stabile und für beide Seiten vorteilhafte Kooperation mit der Isar Wohnungsbaugenossenschaft eG (IWG), deren Geschäftsbetrieb durch die Tochter der Wogeno, die Cohaus München GmbH, im Rahmen einer Geschäftsbesorgung betreut wird. Hinzu kommt die Abwicklung von Bau- und Modernisierungsmaßnahmen, die dazu geführt haben, dass der Wohnungsbestand der IWG nahezu vollständig (82%) als neu oder moder-nisiert bezeichnet werden kann und damit künftigen Ansprüchen genügt. Durch die Bünde-lung der Betreuungsleistungen für zwei Genossenschaften mit derzeit ca. 550 Einheiten konnte die Cohaus München GmbH in den letzten Jahren einen effizienten Verwaltungs- und Betreuungsbetrieb aufbauen. Die Zufriedenheit der Mitglieder beider Genossenschaften mit deren Verwaltungsleistungen ist hoch. Daneben haben zahlreiche Wogeno-Mitglieder bei der Partnergenossenschaft eine Wohnung erhalten. Zum Berichtszeitpunkt laufen Gespräche über die weitere Ausgestaltung der Kooperation, da sich in den Gremien der IWG ein Wechsel abzeichnet.
Die Kooperation mit STATTAUTO München wurde ausgeweitet. In der Tiefgarage unter der Postwiese in Haidhausen eröffnete das Car Sharing-Unternehmen eine neue Station, die Stellplätze wurden von der Wogeno zur Verfügung gestellt. Nach wie vor räumt STATTAUTO Wogeno-Mitgliedern Rabatte ein.
5. Aus den Häusern/Hausgemeinschaften
Das Engagement der BewohnerInnen für ihr WOGENO-Objekt bleibt zentrales Element des WOGENO-Alltags. Dazu zählt die unterschiedliche Handhabung der Hausmeisterei ebenso wie die nachbarschaftliche Unterstützung und gemeinschaftliche kulturelle u.a. Aktivitäten.
Die Fluktuation in den WOGENO-Häusern bleibt insgesamt niedrig. Im Jahr 2010 gab es 14 Wohnungswechsel, was einen Anteil von 5 Prozent entspricht.
Die Fluktuation ist i.d.R. auf Todesfälle, berufliche Mobilität oder Veränderungen in der Familienkonstellation zurück zu führen.
6. Mitglieder, Unternehmenskultur, Bildung, Mitwirkung, Soziale Netze
Die WOGENO konnte im Jahr 2010 die Aufnahme von 289 Neumitgliedern verzeichnen. Bei 37 Austritten ergibt sich zum 31.12.2010 ein Stand von 1.495 Mitgliedern.
Auch im Jahr 2010 wurden wieder 2 Rundbriefe verfasst, mit denen die Mitglieder in Wort und Bild über die Aktivitäten der Genossenschaft informiert wurden.
Die Homepage der WOGENO wird regelmäßig aktualisiert und dient als Haupt-Medium zur Veröffentlichung aktueller Veranstaltungen und Wohnungs-angebote.
Die WOGENO-Informationsveranstaltungen für Beitrittsinteressierte wurden weiterhin im 2-monatigen Rhythmus durchgeführt.
Darüber hinaus wurde ein Seminar „So tickt die Wogeno“ durchgeführt: Das Seminar richtete sich an alle Mitglieder, die sich genauer über den Aufbau, Entscheidungsprozesse und das Wirtschaften der Wogeno interessieren. Mit 15 Teilnehmern war es gut besucht und soll zu einer festen Einrichtung werden.
Im Februar wurde das jährliche Winterfest im „Stemmerhof“ gefeiert, das insbesondere neuen Mitgliedern eine Möglichkeit bietet, mit anderen Mitgliedern und den GremienvertreterInnen ins Gespräch zu kommen.
Das Vernetzungstreffen der WOGENO-Hausgemeinschaften ist zu einer festen Einrichtung geworden. Ca. 4 x jährlich treffen sich VertreterInnen der Häuser zum Erfahrungsaustausch u.a. über Fragen der Hausbewirtschaftung.
München, 4. Mai 2011
Vorstand: Peter Schmidt Christian Stupka Thomas Kremer
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